Капитальная застойка

В 2007 году в Орске было введено в эксплуатацию 43 тысячи кв. метров жилья, в 2008-м – 51 тысяча, в 2009-м – 67, а в прошлом году построили всего 36 тысяч кв. метров. Но больше всего построили в 1988 году – 127 тысяч кв. метров в год. Как добраться до этих показателей или хотя бы увеличить темпы строительства жилья в 1,5-2 раза, как сказано в «Стратегии развития Оренбуржья до 2015 года»? Проблемой озадачились областные, а вслед за ними и городские чиновники после послания президента страны, в котором Дмитрий Медведев поставил задачу строить не менее 1 кв. метра жилья в год на одного гражданина РФ. В Орске в этом году взяли планку – сдать 47 тысяч кв. метров. А нужно ли столько новостроек городу? Позволяет ли платежеспособность населения их окупить? «ОВ» разбирался в ценах на жильё и потребности в квадратных метрах.
 
Василий Козупица, зам главы Орска:

В Орске в этом году появятся новые квадратные метры жилья. Обольщаться по поводу гигантских строек на территории нашего города, появления целых микрорайонов не стоит. Как оказалось, новые квадратные метры должны появиться за счет незаконных построек. Как оказалось немало горожан живут в частных жилых домах, не оформляя документы, соответственно, не платя налоги.
До 2006 года, если самострои выявлялись, их хозяевам грозил штраф и последующая процедура узаконивания постройки. Пять лет назад народные избранники из Госдумы приняли закон «О дачной амнистии», три года назад его продлили до 2015 года. Теперь все самострои можно узаконить без юридических последствий. Благодаря дачной амнистии самовольная застройка перестала носить незаконный характер.

Юстиция обладает сведениями по теперь уже бывшей самовольной застройке, а в администрации города до сих пор этой информации не было.

Что же касается требуемого президентом и правительством России количества нового жилья, то для Орска эти планы невыполнимы и никому не нужны.

По информации начальника комитета архитектуры и градостроительства Орска Асыла Саурамбекова, в 2011 году должно быть введено в эксплуатацию 47 тысяч кв. метров жилья. Стоимость одного квадрата в новостройке – 24-30 тысяч рублей. Несложно подсчитать, что на строительство этих метров нужно более 1 миллиарда рублей. Для сравнения: годовой бюджет города составляет менее 3,3 млрд рублей. Инвесторы в город идут неохотно, а у большинства орчан нет денег на покупку новой квартиры, то и улучшить статистику по введению новых квадратных метров жилья можно лишь путем канцелярской работы.

В 1970-1980 годы Орск расстраивался в надежде на естественный прирост населения. Подразумевалось, что численность жителей города к концу века перевалит через 300-тысячный рубеж. Это было утверждено в генеральном плане 1986 года. В то время в городе проживали 275 тысяч человек. Сегодня – максимум 247 тысяч. А по некоторым данным, порядка 239 тысяч. Население Орска с каждым годом уменьшается. В конце минувшего полугодия начальник загса Наталья Девейкина подвела итог. Статистика удручающая: за 6 месяцев умерли 1965 человек, родились – 1547. За полгода стало на 418 жителей меньше. Кто-то, возможно, уехал искать счастье в другие города. Для кого сегодня строить, если население города постоянно убывает?

Асылсеит Саурамбеков, председатель комитета архитектуры:

-  Были предложения обустройства набережной Урала и Ори. Эти планы строились в 1985 году. Все знали, что Северные микрорайоны находятся под влиянием выбросов металлургов. Какие бы очистные сооружения там ни ставились, мощность завод будет наращивать и экология в этих районах явно никогда не улучшится. Поэтому в строительстве надо было развивать южное и восточное направления. Перестройка внесла жесткие коррективы. Предприятия становились частными, и собственники перестали быть заинтересованы в строительстве жилья, как ранее государственные предприятия. И сейчас строить жилье для своих работников могут позволить далеко не все предприятия.

Возможность строительства в Джанаталапе есть и сейчас, но не многоэтажного, а малоэтажного. Инженерные сети в совхоз Джанаталап завели, когда строился свинокомплекс близ Биофабрики, вода и электричество, естественно, есть. Но здесь новостройка осложняется тем, что попадает в санитарно-защитную зону кладбища. По словам главного архитектора, требуется переделка некоторых нормативных актов, что позволит развиваться поселку. Возникли проблемы и с канализацией: автономная не обеспечит всех нужд. Должен быть полноценный комплекс очистки и утилизации отходов, но его строительство также требует немалых вложений.

Вообще, Орск сегодня строится не ввысь, а вширь – развивается малоэтажное строительство. Но пока в основном строятся индивидуальные жилые дома. Что же касается компаний-застройщиков, они свои намерения озвучили. Однако стройки не кипят.
До начала финансового кризиса близ поселка ОЗТП, в стороне к поселку Москва, Оренбургская мельничная компания планировала построить 85 индивидуальных жилых домов. От замыслов комплексной застройки не отказались, но и строительство не начинают.
В глубине поселка ОЗТП (за высотками в районе улицы Андреева) отведены участки под застройку более 100 домов. Проекты разработаны и утверждены. Есть отводы земельных участков по улице Энергетиков под индивидуальное строительство. Что касается строительства – в обоих случаях опять же «но».

Более вероятным кажется строительство частных жилых домов в поселке Белебей. Возле новой объездной дороги на «Ключ» планируется 35 домов, которые будут возводить представители таджикской диаспоры, имеющие российское гражданство. В свое время они вышли на тогда еще главу города Юрия Берга с просьбой помочь с жильем. Им выделили землю, разработали проект и разрешили строить свой поселок.

– В местах комплексной застройки, которую ведут отдельные компании, дома будут строиться под определенных заказчиков, – продолжает Асылсеит Саурамбеков. – Многие люди уже вложили деньги в строительство жилья, часть – внесли предоплату. Минимальная цена квадратного метра у одного из застройщиков – порядка 13-16 тысяч. В комплексных поселках предусматриваются социальные объекты: магазины, медпункты. Сейчас многие люди, имеющие средства, хотят иметь свои дома, хотят жить в индивидуальном доме, а не в многоэтажке. Есть дачный поселок Ора. Там можно строить дома и иметь городскую прописку. Сейчас в этом поселке разрабатывается отвод земли под строительство 12-ти домов. Активное строительство будет идти и в поселке Ударник, экологически чистом. Есть место для строительства в поселке Гудрон в стороне Домбаровки. Есть проекты застройки территории Старой Биофабрики. Сегодня индивидуальное жилое строительство может развивать только на окраинах города или в пригородных поселках. В центре места давно нет.
 

– В центре города надо сносить 2-этажки и ставить новые 5-этажки, – продолжает Асылсеит Саурамбеков. – Город должен расти вверх. Эта проблема у нас будет стоять и через 30 лет, но тогда нужно будет сносить панельные 5-этажки, а на их месте возводить 9-15-этажные дома. У нас есть, где строить, но всё упирается в финансы. Но даже если предположить, что понастроят многоэтажек, кто в них квартиры будет покупать? Поэтому Орск, где заводы стоят или работают полмощности, где слабая покупательская способность населения, является инвестиционно непривлекательным для строительных компаний.

На фоне того, что у многих горожан нет своего жилья, в Орске много пустующих квартир, как на вторичном рынке, так и в новостройках. На их приобретение нет денег.

Жилье в последние годы массово приобреталось благодаря реализации федеральных программ: выдавали сертификаты молодым или многодетным семьям, участникам Великой Отечественной войны, предоставляли новое жилье по программе переселения из ветхого и аварийного.

Как отметил Игорь Зверев, пустуют квартиры и в орских новостройках. Стоят они дороже.  Хотя в крупных городах первичный рынок в основной массе дешевле. Новые квартиры покупают на этапе строительства, когда их стоимость ниже. Приобретают квартиры с черновой отделкой, а затем обустраивают по своему вкусу и достатку. В настоящий момент орские агентства недвижимости выставили на продажу более 1,5 тысячи квартир и домов. В это число не входит жилье, которое собственники продают без помощи агентств, самостоятельно ищут покупателей. Сегодня общая площадь жилищного фонда составляет 5 миллионов 858 тысяч 600 квадратных метров. На каждого орчанина приходится по 23,7 кв. метра, при норме 18 кв. метров. Конечно, это весьма условный показатель. Кто-то живет один в восьмикомнатной квартире, а чья-то семья из восьми человек ютится в однушке.

Строить не строим, а отчитываться за введение новых квадратных метров приходится. Как отметил наш независимый эксперт, пожелавший остаться инкогнито, в отчетной статистике есть свои маленькие хитрости.

– Когда руководство города отчитывается о вводимых квадратных метрах, почему-то любят учитывать и квадратные метры, построенные без их участия, – говорит он. – К примеру, введенные в эксплуатацию жилые дома, которые сроились частным порядком. Люди просто высказывают свое недоумение. Говорят, что администрация ничем не помогла, только сплошные препоны и препятствия видели, а как приняли в эксплуатацию, так и в статистику бегом… Но помимо этого нового частного жилья, в статистике учитывается и так называемое введенное в эксплуатацию жилье. Что это такое? Много домов, которые принимаются в эксплуатацию повторно.

Это не только самострои, а также дома и квартиры после перепланировки и реконструкции. Если внутри дома хозяин что-то переустроил, то это нужно узаконивать и вводить по-новому в эксплуатацию. Попадает в статотчеты даже то жильё, которое прошло по всем отчетам и уже было введено в эксплуатацию. Квадратные метры, учтенные уже один раз, заносятся в статистику еще раз. Представим еще один случай, когда старый дом выкупается, на его месте новым хозяином отстраивается коттедж и вводится в эксплуатацию. Средняя квадратура нового частного дома под 200 квадратных метров – это почти 5 двухкомнатных квартир. Порой посмотришь статистику, у нас появились десятки тысяч квадратных метров нового жилья. А новостройки при этом мы пересчитываем по пальцам.

Чего не скажешь о развивающихся городах. Так, недавно первый заместитель главы города Василий Козупица поделился впечатлениями от поездки в Екатеринбург. В столице Урала появился макрорайон: сдано жилье, обеспечивающее потребности населения 300-тысячного города. В Екатеринбурге есть предложения о работе, требуются специалисты в различных областях. Туда люди едут, чтобы найти работу, заработать деньги и улучшить жилищные условия. Сегодня по стране развиваются крупные города: Екатеринбург, Тюмень, Челябинск, Магнитогорск, Оренбург, не говоря уже о столицах – Москве и Санкт-Петербурге, куда подаются орские специалисты в поисках лучших условий.

Наш город перестал быть крупным промышленным центром. Орск давно находится в стагнации. Один из показателей этого – развитие рынка нового жилья. Какими способами нужно развивать город? Поднимать промышленность, модернизировать ее или развивать средний и мелкий бизнес? Притягивать специалистов, удерживать своих повышением зарплаты? После перестройки и экономических кризисов бывший промышленный Орск так и не нашел новые пути развития. Остановился на перепутье.